田原市の難あり物件 調整区域・墓地そば

   

田原市にて難あり物件の売却の相談をいただきました。

田原市の中でも渥美半島の先端に近い位置、決して土地の売買が盛んなエリアではありません・・・ さて、今回も難ありレベルは高そうです。

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調整区域

対象地は調整区域内の土地ということで、様々なチェックポイントがありますが、まずは『既存宅地』の権利を有しているのかを確認する必要があります。ここがクリアしていないと、これ以上、先には進めず行き止まりとなってしまいます。

既存宅地

法務局にて閉鎖謄本を取得。中身を見てみると・・・

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明治時代から「宅地」として居住されていたことを証明する記載がありました。

まずは第一関門クリアです。

50戸連たん

こちらは、土地周辺に建物が50戸以上まとまって建っているような地域かどうかを確認するものです。

都市計画図によると、かなりの密集地なので、連たんもクリアです。

接道

建築基準法に則った道路に接しているかどうか、これが今回の最大の難関となりました。

公図上、唯一接道している道路は市道ではありませんでした。

通称「赤道」と呼ばれるもので、昔から道路として利用されて来ましたが、市が認定していない道路のことを指します。

現地を見てみると舗装範囲は幅員3.0m程度あり、市に認定を依頼できる幅員1.8m以上あると思われるのですが、境界鋲などが一切見当たらないため、その幅員の保証を公図に委ねることになりました。

結果、公図上にて分一であたると・・・幅員1.8m未満。残念!

このままでは建築基準法上の接道対象とはならず、新たに建物を建てることがかないません・・・

市担当者とも協議を行い、2通りの方法を模索します。

作戦01 道路を確定する

確定測量を実施して、前面道路が幅員1.8m以上あることを証明することで、市に道路として認定してもらう方法です。

ただし、確定測量の結果、道路と接している近隣の土地所有者との折衝の内容により、幅員がやはり1.8m未満となった場合は、費用をかけてダメだったことを証明しただけ、になってしまいます。

一種の賭けになってしまうので、この方法は最後の手段にとっておきます。

作戦02 隣地の一部を利用する

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赤色が対象の土地です。接道している幅員1.8m未満の認定外道路を黄色で表現しています。

作戦02は、黄色の道路はあきらめて、東側にある立派な市道に対して、隣地の一部を通路として利用することで、接道をクリアする、というものです。

この方法であれば、隣地が「宅地」以外でも接道要件を満たすことができます。

一番の問題は、隣地の所有者から一部を買い取ったりする必要があることです。通路分の分筆作業も発生するので、やはり測量を行わなければなりません。

作戦02の最もスムーズな流れは、隣地もろとも1セットで売却することです。隣地は「既存宅地」ではなくても、通路と駐車場としての利用に限れば建築許可、確認申請を通すことは可能です。

次のステップは、隣地所有者への売却相談ですね。

墓地そば

もう一つの「難」は ”墓地そば” ということでした。

おどろおどろしい環境だと嫌だな、と思い現地に行ってみると、意外や意外、墓地は寺院の敷地内できれいに整備されており、とても明るい環境で、嫌な雰囲気を微塵も感じませんでした。

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この状況であれば、墓地そばの難ありレベルは低いと判断できます。ただ付近に墓地があるという事実だけで忌避される方もみえますので、アナウンスは行う必要があります。

間取り等を考える際には、生活の中でこの墓地が視界に入らないようなプランニングにて進めていきたいと思います。

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